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賃貸物件の｢利回り｣とは何なのか?
不動産物件と利回りの関係
賃貸物件に関してよく使われるのが｢利回りが高い｣｢利回りが低い｣という言葉です｡ここでいう利回りとは支出に対する利益の割合のことで､表面利回り･実質利回り･想定利回りの3種類があります｡表面利回りとは維持管理費などを含めない購入費用のみから計算した利益の割合､実質利回りとは家賃収入から固定資産税や管理･修繕費などを惹いた利益の割合､想定利回りとは満室になったと仮定した利益の割合です｡
不動産の賃貸物件の利回りは次の計算式から求められます｡
∥表面利回り
年間収入÷物件購入価格=表面利回り
計算例:
収入 7万円の部屋が6室…504万円(年)
購入 3000万円のｱﾊﾟｰﾄ
504万円÷3000万円=16.8%
∥実質利回り
(年間収入-年間支出)÷物件購入価格=実質利回り
計算例:
収入 7万円の部屋が6室…504万円(年)
購入 3000万円のｱﾊﾟｰﾄ
支出 100万円
(504万円-100万円)÷3000万円=13.4%
∥想定利回り
予想される年間収入÷物件購入価格=想定利回り
利回りと利益は違うもの?
不動産の賃貸物件のﾘｽﾄには､よく利回りが記載されています｡どの程度の利回りが平均的な数字かは物件にもよりますが､東京23区内であれば8%程度､地方であれば12～15%程度というのが標準的です｡都内では10%以上の利回りがあればかなり高いといえますが､北海道では20%以上の物件が多数あるというように地域性が影響してくることが多いのです｡
利回りの数字が高ければ利益が大きく低ければ利益は小さいわけですが､どんなに利回りが良くても空室が多ければ意味がありません｡利回りが低くても入居率が高ければ利益が出るのに対し､高い利回りでも空室ばかりでは利益は少なくなってしまいます｡利回りは一つの目安と考え､入居率をｱｯﾌﾟできる魅力的な賃貸物件を目指すべきでしょう｡
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